Rakenteiden tekninen käyttöikä vaihtelee rakennusosittain. Rakennuksen rungon osalta se voi olla jopa vuosisatoja, mutta rakennuksen ulkoverhouksen osalta se on väkisinkin vain vuosikymmeniä. Julkisivumateriaalin tehtävänä on ottaa vastaan sääolosuhteiden rasitukset ja suojata muuta rakennetta sekä sisätiloja sateelta, pakkaselta, helteeltä ja tuulelta.
Julkisivujen huollot, vuosikorjaukset ja maalaustyöt on aikataulutettu rakennuksen huoltosuunnitelmiin. Ajoittain on kuitenkin perusteellisemman julkisivusaneerauksen aika. Tällä hetkellä saneerataan runsaasti mm. 70-luvun elementtikerrostaloja. Betoni, jota silloin käytettiin, ei ole vielä ollut pakkasenkestävyydeltään tämän päivän betonin luokkaa, julkisivuelementtien raudoitteiden suojabetonikerrokset eivät välttämättä täytä riittäviä mittoja. Halkeamat tai jopa lohkeamat, ruosteläikät ja raudoitteiden esiintulo kertovat, että nyt on kiire toimia.
Vanhemmat rappauspinnat hämmästyttävät jatkuvasti kestävyydellään ilman ja sään rasituksia vastaan. Jos niitä on huollettu oikeilla maaleilla, voi rappaus olla edelleen täysin kunnossa ja rakenteeltaan sekä ulkonäöltään toimiva. Julkisivujen maalianalyysit ja kuntotutkimukset oikean korjaustavan valinnassa ovat ensiarvoisen tärkeää. Alkuperäisen ulkonäön säilyttäminen, detaljien toimivuuden ja nykyaikaisen rakennustekniikan mahdollisuuksien sekä energitalouden huomioiminen muodostavat suunnittelulle haasteellisen kokonaisuuden ratkaistavaksi.
Julkisivukorjauksen suunnittelua on hyvä edeltää hankesuunnittelu vaihtoehtoineen ja kustannusarvioineen. Vaihtoehdoille määritellään samalla myös tekninen käyttöikätavoite. Peittävällä lisälämmöneristävällä saneerauksella ja esim. parvekkeiden uudelleen rakentamisella saavutetaan rakennuksen julkisivulle jopa 50 vuoden tekninen käyttöikä (tai enemmänkin). Joskus voi olla järkevää tyytyä 15 vuoden tavoitteeseen ja suunnitella isompi korjaus myöhempään vaiheeseen.
Rakennuksen korjaustöiden ajoittaminen suunnitellusti on hankesuunnittelun tärkein tehtävä. Toinen merkittävä seikka on informatiivinen merkitys talonyhtiöissä, missä päätöksiä tehdään usein hyvin maallikkoperusteisesti. Tietoa eri vaihtoehtojen merkityksistä ei voi olla liikaa. Kun päätös on hyvin perusteltu, koko hanke sujuu paremmin.
Julkisivusaneeraukset suunnitellaan 3d-havainnekuvia käyttäen. Niiden avulla on helpompaa arvioida rakennuksen ulkonäköön aiheutuvia vaikutuksia korjaustoimenpiteiden seurauksena. Keskustelut viranomaisten kanssa tehdään viimeistään lupamenettelyn ennakkokyselyvaiheessa. Uusi verhous tai parvekekaiteiden uusiminen, kattomuodon muutos, mahdollinen laajennusrakentaminen jne. - havainnollisten suunnitelmien avulla keskustelu ja hankkeen esittely sujuvat ymmärrettävästi.
